Kredyt hipoteczny to decyzja na lata, a zdolność kredytowa to filtr, przez który bank sprawdza, czy poradzisz sobie z jego spłatą. Dobra wiadomość jest taka, że masz na nią realny wpływ. Wystarczy poukładać swoje finanse i wiedzieć, na czym skupiają się analitycy kredytowi. Zebraliśmy wszystko, co najważniejsze, bez zbędnego żargonu i lania wody.
1. Co to jest zdolność kredytowa i jak bank ją mierzy?
To nie jest tylko pytanie, ile zarabiasz. Chodzi o to, ile z Twoich dochodów zostaje po odliczeniu kosztów życia i innych zobowiązań. Bank patrzy szeroko: interesuje go Twoja pensja, forma zatrudnienia, liczba osób w gospodarstwie domowym, historia w BIK, wysokość wkładu własnego i to, czy masz inne kredyty. Im więcej danych potwierdza, że ogarniasz swoje finanse, tym lepiej wygląda Twoja zdolność kredytowa.
2. Dochody – ile zarabiasz i jak regularnie
Im bardziej stabilne źródło dochodu, tym lepsze postrzeganie w banku. Umowa o pracę na czas nieokreślony działa na Twoją korzyść. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, bank chce zobaczyć PIT, zestawienia z konta i historię Twojej firmy. Dochody z umów cywilnoprawnych są brane pod uwagę, ale wymagają udokumentowania. Regularne wpływy przez kilka miesięcy to solidna baza do liczenia zdolności.
3. Historia w BIK – jak Cię widzą, tak Cię traktują
BIK to Twoje finansowe CV. Jeśli terminowo spłacasz raty, karty i limity – budujesz pozytywny obraz. Nawet mały kredyt ratalny, spłacany regularnie, działa na plus. Jeśli miałeś opóźnienia, najpierw uporządkuj zaległości. Nie składaj wniosku bez sprawdzenia, co widnieje w raporcie BIK – to najczęstszy powód odmowy.
4. Aktualne zobowiązania – niewidoczne, ale policzone
Masz kartę kredytową albo limit w koncie? Nawet jeśli ich nie używasz, bank i tak uwzględni je w kalkulacji. Każdy aktywny limit to obciążenie. Bank zakłada, że możesz z niego skorzystać w każdej chwili. Dlatego przed wnioskiem najlepiej zrezygnować z kart i limitów, które nie są Ci potrzebne.
5. Wydatki i osoby na utrzymaniu – realne obciążenie
Dochód to jedno, ale bank patrzy też na to, ile z tej kwoty naprawdę zostaje do dyspozycji. Jeśli utrzymujesz rodzinę, dzieci, masz wysokie opłaty za mieszkanie, to wszystko wpływa na ocenę. Dwoje singli zarabiających po 5000 zł będą wyglądać lepiej niż rodzina 2+3 z tym samym dochodem.
6. Forma zatrudnienia i ciągłość dochodu
Jeśli zmieniłeś pracę w ostatnim czasie, bank może uznać Cię za mniej wiarygodnego. Stabilność zatrudnienia liczy się bardziej niż wysokość pensji. Przy działalności gospodarczej nie wystarczy dobry miesiąc – banki chcą zobaczyć regularność i ciągłość. Minimum to 12 miesięcy prowadzenia firmy, choć lepiej, jeśli to dłużej.
7. Kredyt hipoteczny – jego parametry też mają znaczenie
To, jak skonstruowany jest Twój kredyt, wpływa na ocenę zdolności. Jeśli wybierzesz długi okres spłaty i raty równe, bank łatwiej uzna, że poradzisz sobie z obciążeniem. Raty malejące szybciej obniżają saldo zadłużenia, ale na starcie są wyższe. Im niższa rata miesięczna, tym lepiej dla zdolności, szczególnie przy pierwszym wniosku.
8. Wkład własny – działa na Twoją korzyść
Jeśli masz wkład własny powyżej 20%, pokazujesz bankowi, że potrafisz oszczędzać i zarządzać pieniędzmi. Dzięki temu bank mniej ryzykuje i często oferuje lepsze warunki – niższą marżę, rezygnację z dodatkowych zabezpieczeń czy ubezpieczeń pomostowych. Im więcej środków wpłacasz z własnej kieszeni, tym mniejszy kredyt musisz zaciągnąć.
9. Konsolidacja długów i porządkowanie finansów
Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, zrób porządki w swoich finansach. Spłać mniejsze kredyty, zamknij limity i rozważ konsolidację rat. Jeden kredyt z niższą miesięczną ratą może podnieść Twoją zdolność. Zmniejszenie liczby zobowiązań i uproszczenie struktury finansów to sygnał dla banku, że panujesz nad budżetem.
10. Dodatkowe źródła dochodu – pokaż całość
Nie ograniczaj się do głównej pensji. Jeśli masz dochody z wynajmu mieszkania, alimenty, dodatki państwowe jak 800+, a nawet dywidendy – pokaż je bankowi. Ważne, żeby wpływały regularnie i były udokumentowane. W praktyce zwiększa to całkowitą zdolność i może przesądzić o pozytywnej decyzji.
11. Czas działa na Twoją korzyść
Jeśli coś dziś nie gra, nie oznacza to, że trzeba rezygnować z planów. Zdolność kredytową buduje się miesiącami. Czasem wystarczy kilka prostych kroków i 3–6 miesięcy cierpliwości, żeby przejść z poziomu „za mało” do „wystarczająco”. Uporządkuj dochody, historię w BIK, zadbaj o ciągłość zatrudnienia – a potem wróć do banku w lepszej kondycji.
✅ stałe zatrudnienie i regularne wpływy;
✅ spłacone zaległości i pozytywna historia BIK;
✅ brak kart kredytowych i niepotrzebnych limitów;
✅ dłuższy okres kredytowania i raty równe;
✅ dokumenty potwierdzające dodatkowe dochody;
✅ własne środki jako wkład;
✅ przemyślany timing – bez pośpiechu.
Aktualizacja artykułu: 29 maja 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Informacje te nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji, a decyzje podejmujesz na własne ryzyko. Przed podjęciem działań mających skutki finansowe lub prawne skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Pomimo staranności, nie gwarantuję pełnej poprawności i aktualności treści oraz nie ponoszę odpowiedzialności za Twoje decyzje. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne wspierające rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
